加地产战略家个人微信号：ershihao20随时掌握地产一手信息摘要开发商手里有房子，在国家严厉调控下，大多数购房者持币观望，房子卖不出去。 调控的寒冬到了，房价腰斩的春天还会远吗？ 很多屌丝可能跟哥一样，都在等着春天到来。 屌丝们的逻辑也很清楚： 开发商手里有房子，在国家严厉调控下，大多数购房者持币观望，房子卖不出去。 这个时候，一行三会又要清理进入房地产市场的违规资金，房企的融资渠道急剧收窄。 而那些开发商此前圈地、开发借了大量的债，如果不能够卖房回款，那他们的资金链可能断裂。 于是，开发商只好降价卖房子！ 想的倒是挺美的。 然而事实真相又如何呢。 哥有一位开发商朋友，在郑州混这行已经十年左右了。来听听这位地产老兵是咋说的吧。 一、一下子没有人买房了！ 调控政策出台之前，我操盘的东润泰和项目每个月的销售额在一亿元左右，兑换成套数的话，大概是20多套。调控政策出台后十天时间，我们只卖出两套房子。这意味着，我们在10月份很难完成一亿元的销售额。 我们的团队专门调研了整个郑州楼市的数据，同业开发商的来访量和销售额都急剧下降。 所有人都在消化和理解政策政策意图，因此整个市场也叫“速冻期”——快速地冷却。 也许，这就是调控政策的意图所在，它把大批的投机客户挡在市场之外，又让投资客户和刚需客户变得审慎起来。 现在回想起来，这波行情来得太猛了，很多楼盘的疯涨已经超出了我的认知，我一个做了十年房地产的人，突然间看不懂这个市场了。 二、开发商也不愿看到房价猛涨？ 然而，每个人都很焦虑，都有不安全感。不管是做实业的人，投资客还是打算在这个城市立足的年轻人，在看待房价时，理性层面上又多了很多的感性。 比如说，投资客的涌入大面积侵占着年轻人的立足空间，年轻人变得绝望起来。 他们又在咒骂着投资客和我们开发商，整个社会除了赚快钱的欲望，就是阶层对立的戾气。 我一个地产从业者同样焦虑，一方面是房价上涨带来的账面收益，一方面我又希望整个地产行业是健康的、良性的发展。 在这波行情中，所有人都抢红了眼，哪里有房子就去哪里买，产品价值在价格层面很难得到体现。一个本来打算卖两年的楼盘，三个月就卖完了，而且价格比之前的定价高出一大截。 试问，在这样的市场当中，谁还愿意平心静气地造好房子呢？ 我个人认为，这一轮调控来得正是时候。它让购房者和开发商都重新思考自己的未来。 三、潮水退去方能看出谁没穿内裤 “速冻期”将持续多久，一要看下一轮土地的拍卖结果，二要看购房者观望等候的时间。 从现阶段来看，大多数郑州的开发商都在三个月内，基本完成甚至超出了全年的销售目标，短期内资金压力不大。 当今年第四季度接近尾声，开发商开始制定2017年的开盘计划和销售任务时，他们才会思考未来楼盘的定价问题。不过，当潮水退去，谁穿着底裤谁没穿底裤，将一目了然。 那些积聚着区域优势、教育资源和产品质量等高质量楼盘，本身就具备抗跌领涨的能力，未来在市场上将继续受到欢迎。而在市场趋于理性的之后，之前跟着鸡犬升天的楼盘必然面临价格调整。 四、行业洗洗更健康 第一是购房者的洗牌。 过去的购房者在市场随便出手，很少考究产品的好坏。随着市场冷却，购房者变得理性，以及新媒体等渠道的发展，知识的到达率提高很多。 购房者变得越发有经验，他们将会用知识和经验对房地产产品的优劣进行投票。 第二是地产商的洗牌。 随着万科、恒大等一线开发商进驻郑州，它们对产品的设计、规划、成本控制以及融资能力，都体现出更高水准。 本地中小型开发商跟他们之间，免不了有一场正面对决，或者我们平心静气做出好产品，或者大家采取项目合作的方式，或者就是我们被一线开发商收购。 第三是政策能力的洗牌。 之前一些政府该作为的事情不作为，大家并不在意。 随着房价高涨，政府被推向风口浪尖，他们不管是在调控政策、土地政策等方面，都开始更加关注自己的作为，而不是只出政策而不深入考虑政策预期效果。 说到开发商里的老大，不得不提万科，万科的王石号称地产界的一股清流，一再出来说万科不行贿。 然而，中纪委反腐的纪录片，却piapia地打了王石的脸。万科出现在贪腐大员的案子里，到底是咋回事呢。